广汉市人民政府

关于广汉市旧城棚户区改造的实施意见

（试行）

各乡镇人民政府，市级各部门：

为认真贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》、四川省人民政府《关于2013年加快推进新型城镇化的意见》以及国家部委有关推进城市和国有工矿棚户区改造的文件精神，加快我市旧城棚户区改造步伐，推进新型城镇化建设，促进城市经济社会又好又快发展，结合我市实际情况制定本实施意见。

一、基本原则

（一）先易后难，分步实施。根据我市实际，充分尊重群众意愿，对愿意改造的棚户区进行先改。对不愿意改造的棚户区后延，待时机成熟、条件具备时再启动改造。

（二）政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，以市场开发为主，以房地产开发企业为主，发挥基层社区作用，充分调动棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

（三）完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步设计、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理、绿化景观等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

二、改造适用范围

棚户区改造适用范围包括：城市规划区范围内，相对集中连片的，简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不齐全的老旧住房片区。

在统一规划前提下，改造区域涉及城中村的拆迁安置补偿标准按广汉市现行农村征地拆迁补偿办法执行。

三、项目实施

（一）拟报项目。各镇将居民有90%以上改造意愿的地块，根据审批通过的改造红线范围及地块功能规划布局，列为拟报项目，并委托有资质的评估机构完成土地及拆迁评估报告，拟定项目招商方案及土地利用方案。

（二）方案呈报。由镇向旧城棚户区改造工作领导小组呈报项目招商方案及土地利用方案，由市旧城棚户区改造工作领导小组组织成员单位对方案进行预核并按程序送审。

（三）确定项目投资人。项目招商方案及土地利用方案按程序批准后，通过公开招商的方式确定项目投资人。

（四）实施建设。投资业主依据审查通过的规划设计方案，按照基本建设程序组织实施项目建设。规划设计方案经市旧城棚户区改造工作领导小组办公室预审后按规划建设程序办理。

 四、拆迁补偿安置政策

（一）坚持公开、公平、公正原则，尊重群众意见，棚户区范围内90％以上住户签订模拟搬迁协议的，可以启动改造程序。

（二）被拆迁房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。估价机构对被拆迁房屋评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（三）拆迁直管公有住宅，按有关政策对承租人进行安置。

（四）被拆迁房屋补偿安置

1.实行货币补偿安置的，按照被拆迁房屋评估单价乘以被拆迁房屋所有权证记载的建筑面积确定。

2.实行住宅产权调换安置的，被拆迁房屋和安置房屋分别按套内建筑面积和公摊面积调换，根据市场评估价结算套内建筑面积差价，拆迁人免收公摊面积补差款。

（五）政策性补偿

因房屋拆迁发生的被拆迁人的电话、有线电视、宽带、水电气迁装和空调移机等费用，按标准发放。具体见附件3。

（六）政策性补贴

1.购房补贴。实行货币补偿安置的住宅按被拆迁房屋评估总价的20%给予购房补贴，非住宅按被拆迁房屋评估总价的15%给予购房补贴。

2.物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被拆迁户被拆迁房建筑面积在90平方米以下的，按建筑面积90平方米×1元/平方米·月的标准一次性给予3年物管费补贴，被拆迁房建筑面积超过90平方米的按实际面积×1元/平方米·月发放。

（七）政策性补助

1.搬家补助费。住宅每户以800元/次计算。选择货币补偿安置的按一次计发；选择产权调换安置的需要过渡的按两次计发，不需要过渡的按一次计发。非住宅由拆迁当事人双方协商确定或由拆迁人组织搬迁。

2.临时安置补助费。

临时安置房面积按以下标准计算：

被拆迁住宅房屋建筑面积50平方米以下的，按50平方米计算；50平方米以上的，按房屋所有权证记载的建筑面积计算。

临时安置补助费标准按以下计算：

⑴选择货币补偿的，按10元/平方米·月一次性发放6个月补助费。

⑵选择产权调换的，按10元/平方米·月确定。安置房公告交付之日满1个月后，停止发放临时安置补助费。

（八）提前搬迁奖励

1.选择产权调换的，拆迁人对在规定时限内签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁并交付被拆迁房屋的，可按项目拆迁工作实施方案给予不同档次的奖励。

2.选择货币补偿的，根据房屋建筑面积，按照每平方米不超过200元的标准，给予被拆迁户奖励。

（九）直管公房的拆迁原则上由项目投资业主安置（安置房建筑面积不低于50平方米），直管公房承租人的政策性补偿、政策性补贴、政策性补助、提前搬迁奖励参照私房执行。

五、金融支持政策

（一）鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。市政府建立城市棚户区改造贷款奖励机制，对金融机构向棚户区改造项目按规定每提供1亿元的贷款，奖励10万元的工作经费。

（二）支持使用住房公积金贷款建设安置住房。鼓励符合条件的职工申请住房公积金贷款购买安置住房和其他住房，贷款利率、期限等政策可执行《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

六、税费优惠政策

（一）鼓励企业出资参与棚户区改造，改造资金补助支出，准予在企业所得税前扣除。

（二）用于安置棚改区居民的安置房，可享受经济适用房建设政策，免交报建费。

（三）免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。白蚁防治费按2元/㎡征收。

（四）棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。

（五）电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，旧城棚户区改造项目已有的有线电视和供水、供电、供气户头，改造后免收开户费。排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

（六）棚户区改造中的安置住房项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

（七）支持资信度高的房地产开发企业参与棚户区改造，投资改造棚户区的项目资本金可按开发投资总额20％的标准执行。

（八）对城市棚户区改造安置住房（下称：改造安置住房）建设用地免征城镇土地使用税。

（九）对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

（十）在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

（十一）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（十二）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

（十三）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

（十四）个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，免收个人所得税；重新购置房屋价格在补偿费标准以内的，免征契税，重新购置房屋价格超过补偿费标准的，超过部分应依法征收契税。

实行产权调换安置的，结算套内建筑面积价差涉及税费的，按该条款执行。

七、土地供应政策

（一）安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对按规定采取划拨方式供地的，依法支付土地成本。

（二）以净地方式出让用于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。

（三）鼓励社会资金参与改造。整体改造项目通过招商方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后，房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内90%的房屋已办理房屋登记事项时，市国土局根据房管部门登记情况，按照“地随房走”原则，将分散的土地证归宗（剩余土地在房屋登记办理后一并归宗），为实施主体办理土地变更登记手续。

（四）实施整体规划统一建设。土地使用权人按城市规划要求整合使用周边不规则、不具备单独提出规划条件、不能单独进行建设的零星国有空地的，应由市住建局出具整合意见函，经市国土局同意后，被整合土地可以协议出让方式供地。被整合周边土地面积原则上不超过自有土地面积的1/3且不超过3亩（2000㎡）。

以协议出让方式供地的，协议出让价格最低不得低于基准地价的70%。

（五）支持和鼓励国有存量土地再次利用。企业利用非招拍挂方式取得的自有存量土地进行开发建设，涉及划拨补办出让、改变土地用途的，按相关规定补交土地出让金。

1.划拨住宅用地补办出让手续。政府收取的土地出让金为该土地所在区域基准价的20%。具体公式为：政府收取的土地出让金=土地使用权面积×基准地价×20%。

2.划拨土地（不包括工业用地）经批准改变用途补办出让手续的，政府按市场评估的差额金额收取土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原使用条件下划拨土地市场评估价。

3.出让土地（不包括工业用地）经批准改变用途的，政府收取的土地出让金按市场评估价的差额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时新土地使用条件下土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。

（六）按川府发〔2013〕27号文规定：工业用地出让中不能附带房地产，工业用地变更用途必须是因为城市规划调整，由当地政府收回后变更用途并公开出让，土地使用者不得自主提出变更用途。

八、保障措施

（一）加强领导，完善工作网络。市政府成立市旧城棚户区改造工作领导小组，领导小组办公室设在市住建局，并建立完善考核通报制度。市级有关部门和各镇要明确负责此项工作的领导，成立组织机构，落实专人负责此项工作。各镇要及时制定实施方案、具体职责分工、工作计划，明确任务及完成时限，层层抓好落实。各成员单位要全力支持配合旧城棚户区改造工作，形成工作网络，创造性地开展工作。

（二）加强宣传，营造舆论氛围。要将各种形式的舆论宣传贯穿整个改造工作始终，公开、公平、公正地引导社会资金参与，市场化推进旧城棚户区改造工作；尊重群众意愿，要让群众真正认识到旧城棚户区改造工作的重要意义，真心实意地理解、支持和参与改造工作。

（三）加强配合，优化工作环境。按照“乡镇为主、责任共担”的原则，落实维护稳定的责任。建立信访接待网络和市、镇、村（居委会）三级信息网络，及时掌握信息，超前化解矛盾，努力将拆违、拆迁工作中的矛盾解决在基层和萌芽状态。

（四）加强监督，严把审核关。要严格审核开发单位的资质及资金实力，拆迁资金到位方可申报项目，并督促开发商制定出符合我市实际情况的《拆迁补偿安置方案》，保证居民安置工作落实到位。

（五）加强督办，全面推进工作。旧城棚户区改造工作纳入市委市政府主要目标考核系统。旧城棚户区改造工作领导小组每季度召开一次会议，听取工作进展情况汇报，研究解决重要问题；领导小组办公室每月召开一次会议，分析形势，协调工作。同时要适时邀请上级部门、市人大代表、政协委员对改造工作进行视察、检查，并会同有关部门定期或不定期深入改造现场督查指导，对任务完成好的给予表扬，对任务完成差的进行通报批评，确保改造任务如期完成。

九、本实施意见自2013年12月1日起实施。在执行过程中，若国家、省、德阳市有新的规定则按新规定执行。

十、本实施意见适用于广汉市旧城棚户区改造项目，由广汉市旧城棚户区改造工作领导小组办公室负责解释。

十一、市六个重点镇涉及场镇旧城改造的项目，可参照本实施意见执行。

附件：1.广汉市旧城棚户区改造工作领导小组成员名单

2.广汉市旧城棚户区改造工作小组成员名单及部门职责分工

3.政策性补偿标准

广汉市人民政府

2013年11月1日

附件1

广汉市旧城棚户区改造工作领导小组

成员名单

组  长：苏  刚    市委副书记、市长

副组长：毛文华    市委常委、常委副市长

王建一    市人大党组副书记

张崇敏    市政府副市长

肖铁成    市政协副主席

成  员：市目督办、市住建局、市发改局、市财政局、市国土局、市城管局、市公安局和各镇的主要负责人。

领导小组办公室设在市住建局，陈智淮任办公室主任。

附件2

广汉市旧城棚户区改造工作小组成员名单

组  长：  陈智淮  市住建局局长

副组长：  余  军  市国土局副局长

              刘  燕  市重点办主任

              刘邦强  市财政局副局长

成  员：市住建局、市国土局、市财政局、市目督办、市发改局、市群工部、市纪委、市监察局、市审计局、市交通运输局、市城管局、市环保局、市水务局、市公安局、市民政局、市教育局、国税局、地税局、供电局、电信公司、移动公司、联通公司。

职责分工：

1.市旧城棚户区改造工作领导小组及其办公室：组织和指导各镇编制改造规划；审定年度实施计划、改造范围和项目招商方案；牵头制定和落实相关政策，及时协调和处理场镇及旧城改造工作中的重大问题；指导、督促镇按照经审批通过的方案组织实施场镇及旧城改造工作；项目实施过程中的建设管理工作。

2.市发改局：按规定进行场镇及旧城改造项目立项（或备案）和招投标核准工作。

3.市目督办：负责场镇及旧城改造工作中列入市级重大项目的督查工作。

4.市住建局：负责制定场镇及旧城改造规划导则、审定改造规划、项目实施过程中的规划管理工作。负责场镇及旧城改造项目城市房屋拆迁的审批和权属证书办理工作。

5.市国土资源局：负责审定项目土地利用方案，按照土地利用方案及土地出让程序实施供地。

6.市城管局：负责市政公用设施建设指导工作，负责场镇市容管理指导工作。

7.市公安局：负责处理场镇及旧城改造工作中发生的违法犯罪行为。

8.各乡镇：作为场镇及旧城改造工作的实施主体，主要负责已确定的场镇及旧城改造项目招商及土地利用方案的制定，做好项目片区居民的宣传动员工作，协助投资企业搞好房屋拆迁工作，做好已拆迁房屋的产权灭失注销工作，做好稳定工作，创造良好的改造环境。

附件3

政策性补偿标准